Om voor hypotheekrente in aftrek te kunnen komen, moet jouw eigen woning jou tot hoofdverblijf dienen, d.w.z. je moet er daadwerkelijk in wonen. Op deze regel is een uitzondering gemaakt indien er sprake is van tijdelijke verhuur van de eigen woning. Als er sprake is van tijdelijke verhuur blijft toch de aftrek van de hypotheekrente voor 100% toegestaan.
Netto-huuropbrengsten
Als deze regeling van toepassing is dan moet je een forfaitaire opbrengst worden opgegeven. Deze is vastgesteld op 70% van de netto-opbrengsten van de verhuur. De inkomsten uit de eigen woning bestaan dan uit het eigenwoningforfait plus 70% van de netto-huuropbrengsten. De netto-huuropbrengsten zijn de ontvangen huur minus de kosten die samenhangen met de tijdelijke verhuur, zoals gas-/water-/elektriciteitsverbruik door de huurder, bemiddelingskosten en verleende diensten.
Tijdelijke verhuur
De woning moet voor de verhuurder als eigen woning (hoofdverblijf) aangemerkt blijven. Van belang is daarom dat de woning hoofdverblijf blijft en slechts tijdelijk door een ander gebruikt wordt.
Dit betekent dat de eigenaar de bedoeling heeft om de woning binnen afzienbare tijd weer als eigen woning te gebruiken. Voorbeelden van tijdelijke verhuur zijn de verhuur via AirBNB en de verhuur bij tijdelijk werken in het buitenland. Kamerverhuur wordt niet met tijdelijke verhuur bedoeld gehele eigen woning bedoeld (zie regeling Kamerverhuurvrijstelling).
Rekenvoorbeeld:
WOZ waarde van de eigen woning € 500.000. Eigenwoningforfait is 0,35% x € 500.000 = € 1.750.
De hypotheekrente bedraagt € 10.500
De eigen woning wordt tijdens een vakantie (het moet immers gaan om tijdelijke verhuur) voor 4 weken verhuurd.
Voor deze verhuur ontvangt de eigenaar/verhuurder € 2.000.
De kosten van deze verhuur bedragen € 400.
De netto-huuropbrengsten zijn dan : 70% van (€ 2.000 - € 400) = 70% x € 1600 = € 1.120
De berekening is dan als volgt:
Het eigenwoningforfait € 1.750
Netto-huuropbrengsten € 1.120
Inkomsten uit eigen woning € 2.870
Hypotheekrente € 10.500 -
Negatieve inkomsten eigen woning € 7.630