De bijleenregeling is bedoeld om te stimuleren dat je de overwaarde (eigen geld) van je oude woning gebruikt om daarmee een gedeelte van de aankoopprijs van je nieuwe woning te financieren. Je nieuwe woning wordt dan dus niet voor 100% gefinancierd met een hypotheek (eigenwoningschuld), maar ook voor een gedeelte met eigen geld. Omdat de eigenwoningschuld dan geen 100% is van de bruto aankoopprijs van de nieuwe woning heb je dus minder hypotheekrenteaftrek.
De overwaarde van jouw woning is de verkoopprijs verminderd met de verkoopkosten en verminderd met de hypotheekschuld eigen woning. Wat overblijft is de overwaarde en is dus eigen geld.
Als je de overwaarde niet gebruikt voor de financiering van je nieuwe woning, dan moet je het bedrag van de overwaarde in mindering brengen op je eigenwoningschuld. Daardoor wordt natuurlijk de rente op je eigenwoningschuld minder.
Door toepassing van de bijleenregeling wordt de hypotheekrenteaftrek dus gelijk gemaakt tussen de situatie dat je de overwaarde wél en de situatie dat je de overwaarde niet gebruikt om je nieuwe woning te financieren.
Hieronder wordt in een rekenvoorbeeld de gevolgen van de bijleenregeling uitgelegd:
Overwaarde bij verkoop oude woning:
Verkoopprijs oude woning € 200.000
Verkoopkosten oude woning € 5.000 -/-
Netto verkoopprijs € 195.000
Oude hypotheekschuld € 175.000 -/-
Overwaarde oude woning € 20.000
Vervolgens ga je een nieuwe woning kopen :
Aankoopprijs nieuwe woning € 250.000
Aankoopkosten nieuwe woning € 10.000 +
Bruto aankoopprijs nieuwe woning € 260.000
Dan zijn er 2 mogelijkheden:
1. Je gebruikt de overwaarde bij de financiering van jouw nieuwe woning:
Bruto aankoopprijs nieuwe woning € 260.000
Gefinancierd met overwaarde € 20.000 -/-
Gefinancierd met hypotheek € 240.000
Deze woning wordt dus niet voor € 260.000 gefinancierd met een hypotheek, maar slechts voor
€ 240.000, omdat € 20.000 wordt gefinancierd met het eigen geld van de overwaarde.
Als eigenwoningschuld wordt nu aangemerkt € 240.000. De rente hierover is volledig aftrekbaar.
Stel de rente is 3% dan kan je in aftrek brengen 3% x € 240.000 = € 7.200.
2. Overwaarde wordt niet gebruikt bij de financiering van jouw nieuwe woning:
Bruto aankoopprijs nieuwe woning € 260.000
Gefinancierd met overwaarde € 0
Gefinancierd met hypotheek € 260.000
De gehele bruto aankoopprijs is gefinancierd met een hypotheek. De overwaarde is niet gebruikt voor de aankoop van de woning. Als de bijleenregeling niet was ingevoerd, dan zou je recht hebben gehad op een hypotheekrenteaftrek van 3% over het volle bedrag van € 260.000, dus 3% x 260.000 = € 7.800. Dus meer dan als de overwaarde wél was gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning.
Dit verschil wordt nu weggewerkt door toepassing van de bijleenregeling.
Door toepassing van de bijleenregeling wordt de hypotheekschuld fiscaal verminderd met de overwaarde, dus € 260.000 - € 20.000 = € 240.000. Uitsluitend dit bedrag van € 240.000 wordt nu fiscaal aangemerkt als eigenwoningschuld. Alleen de rente over de eigenwoningschuld is aftrekbaar, dus aftrekbare rente 3% x € 240.000 = € 7.200.
Het andere gedeelte van de hypotheekschuld ad € 20.000 wordt aangemerkt als een Box 3 schuld., waarvan de rente dus niet aftrekbaar is. De schuld kan in aftrek gebracht op de Box 3 bezittingen.
Door de bijleenregeling wordt dus de renteaftrek gelijk in de gevallen dat de overwaarde wél wordt gebruikt ter financiering van de nieuwe woning als in het geval je dit niet doet.
Duur periode bijleenregeling
De bijleenregeling geldt 3 jaar. Na 3 jaar hoef je dus geen rekening meer te houden met je overwaarde. Je kan het besteden zoals je zelf wilt en je hoeft het niet in mindering te brengen op je nieuwe hypotheekschuld, die je bent aangegaan voor de aankoop van een nieuwe woning.