Negatieve inkomsten uit eigen woning
Met betrekking tot de eigen woning wordt u belast met het eigenwoningforfait als inkomsten uit de eigen woning. In het forfait worden alle kosten geacht te zijn inbegrepen met uitzondering van de rente die u betaalt over een lening, die is aangegaan voor de aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning (de eigen woningschuld). Het forfait bedraagt 0,35% van de WOZ-waarde van uw eigen woning. Bij een gemiddelde huisprijs van € 401.000 bedraagt het eigenwoningforfait dus € 1.403. Uitgaande van een hypotheekrente van slechts 2% zal de hypotheekrente € 8.020 zijn. In de praktijk zal de aftrekbare hypotheekrente altijd hoger zijn dan het eigenwoningforfait. Daarom wordt dit omschreven als negatieve inkomsten uit eigen woning.
Doel van de lening
Voor de aftrek van de rente op de geldlening gaat het niet om de vorm van de geldlening, maar om het doel waarvoor wordt de geldlening gebruikt.
Dit betekent dat als een hypotheek gebruikt wordt voor de aanschaf van een dure auto, dan is deze rente niet aftrekbaar. Gebruikt u echter een doorlopend krediet voor de verbouwing of onderhoud van uw eigen woning, dan is de rente daarover wel aftrekbaar.
In bijna alle gevallen zal echter een hypotheekvorm gebruikt worden als lening voor de aankoop van een huis en is de rente over de hypotheek aftrekbaar. Sinds 2013 zijn de voorwaarden voor aftrek wel veel strenger geworden.
Zie hiervoor onderdeel Renteaftrek eigenwoningschuld ná 2013.
In onderdeel Hypotheek en eigen woning wordt dit onderwerp uitgebreider behandeld. In dit onderdeel wordt meer ingegaan welke kosten allemaal aftrekbaar zijn met betrekking tot de aankoop van een woning en tijdens de bewoning ervan.
Aftrekbare kosten bij aankoop van een nieuwe en bestaande woning
Indien u een huis gaat kopen, dan bent u veel kosten kwijt. Uitsluitend de kosten die u moet betalen ten aanzien van de hypotheek zijn aftrekbaar. De kosten voor de levering van de eigendom zijn niet aftrekbaar.
De volgende kosten kunt u in aftrek brengen in uw aangifte in het jaar waarin u deze kosten betaald heeft:
- advies- en bemiddelingskosten voor uw hypotheekadviseur
- bereidstellingsprovisie: dit geld betaalt u aan de bank of een verzekeraar om de aangeboden rente in de offerte te verlengen.
- notariskosten voor de hypotheekakte
- kadastrale rechten voor de hypotheekakte
- taxatiekosten voor het krijgen van de lening
- kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie
- boeterente
- bouwrente die u betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte
- kosten voor uw nieuwbouwdepot of verbouwingslening of verbouwingsdepot
- de rente over uw hypotheek of lening kunt u aftrekken als u voldoet aan een aantal voorwaarden.
Zie voor de voorwaarden onderdeel Renteaftrek eigenwoningschuld ná 2021.
Aftrekbare kosten die niet aftrekbaar zijn bij de aankoop van een nieuwe woning of tijdens bewoning:
- bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, bijvoorbeeld makelaarsprovisie
- overdrachtsbelasting en omzetbelasting
- notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte
- kosten van onderhoud en verbouwing
- aflossing van de eigenwoningschuld
- rente en kosten van een lening die door de bijleenregeling geen eigenwoningschuld is
- rente van leningen die u bent aangegaan om aftrekbare rente van leningen te betalen
Bijvoorbeeld een lening om boeterente of bouwrente te betalen. Rente over een lening die u vóór 1 januari 2001 bent aangegaan om aftrekbare oversluitkosten of bouwrente te betalen, mag u wel aftrekken.
- kosten van een bankgarantie voor het betalen van een waarborgsom